토지거래시 참고 형질변경 전원주택관련

O 토지 형질변경

 - 토지를 절토, 성토, 또는 정지 등의 공사로 토지의 형상을 변경하는 행위

 - 관할 구청장의 허가

 - 도시계획법 제4조 및 동법 시행령 제 5조

   (토지의 형질 변경 등 행위허가 기준 등에 관한 규칙의 기준에 맞아야 가능)

O 형질변경 금지 대상지

 1.농지로서 보존이 필요햔 토지

 2.역사, 문화, 향토적 가치가 있는 토지, 국방상 공공목적상 원형유지가 필요한 토지

 3.공원, 개발제한구역, 녹지지역에 연접한 지목“대”이외의 토지 중

   입목본수도 51%이상이며 경사도 21도 이상인 토지

 4.주변의 환경, 풍치, 미관 등이 크게 손상될 우려 토지

 5.생산녹지/ 자연녹지 토지

O 구비서류

 1.현황측량도(축적 1/200이상, 공사계획포함)

 2.지적표시된 현황도상의 공공시설 및 택지조성계획도(공사계획,도시계획사항 기재 포함)

 3.설계도서

  (가로 계획도- 평면도, 종횡단면, 노선도서 상하수도계획도, 포장계획도, 토공 포함된

  구조물 설계도, 공사비 설계서)...공사가 수반될 경우

 4.소유권 증빙서류

 5.현황사진(원경, 근경)

O 처리절차

 1.허가신청(시,구 민원실 접수)

 2.관계부서 협의

 3.현장조사 및 관계부서 협의

 4.도시계획심의회 심의

 5.허가

 6.사업시행

 7.준공

토지적성평가에 관한 지침 개정안

O 관리지역(전국토의 약26%)...2004.1.20부터 적용

  -개발, 농업, 보전 적성의 용지 분류 시 쓰이는 18개의 표준지표와 5개의 대체지표 중

   대체지표의 사용범위를 완화 하겠다는 것

   (대체지표.. 평가대상토지의 지가수준, 도시용지 인접비율 등이 포함)

  *도시등 개발지역에 가까운 토지일수록 개발적성이 높은 4~5등급 분류 가능성 높음

  *관리지역내 대규모 개발..2종지구단위계획 수립이 필수..도시계획절차에 따름

  *개발행위 방식= 강력한“규제”가능

    -기존의 Negative 방식(개발제한사항 열거)..열거되지 않은 사항 = “허가“

        “   Positive  방식(개발허가사항 열거)..열거 내용 없으면   = ”제한“

 O 관리지역내 허용사항

   -소규모 공장..1만m미만 기존 공장터내에서 증,개축 허용(“신설”은 금지)

   -농림수산업용 창고+ 일반물류창고, 제조 및 생산용 창고

   -주류 판매할 수 없는 “휴게 음식점”

    관광농원 또는 관광지에 설치하는 일반음식점, 숙박시설 허용

    (음식점..바닥면적 90.9평미만, 숙박시설..200평미만으로 제한)

   -20가구 미만, 세탁소, 목욕탕 등 1종근린생활시설을 건축시..연접개발제한 적용X

    *수산자원보호구역내.. 농어업용주택(지목과 관계없이 허용)

                         의료, 운동, 교육연구단지 (화장장제외) 시설추가

    *공공시설용지를 제공한 후 받은 보상금을 반환시..

     1종 지구단위계획구역내에서 용적율 상향조정 등의 인센티브 적용

전원주택 조사, 분석

1.주택관리...이용하지 않는 기간의 건물 시설물..재해, 도난으로부터 보호 대책

2.법률적 거래사고 유의...토지소유자와 토지상의 건물소유자 의 동일여부 확인

                        상속등기 완료여부 확인

3.지방세 중과세 유의...항시거주 "X"..휴양이나 위락을 위해 사용..별장=고급주택

                      (취등록세, 재산세 중과)

4.토지 경계문제 사전 점검...계약 이전에 확실한 경계 확정 절차 필!

5.인근지역의 환경변화

  -주변지역의 자연환경과 조화

  -대도시와의 거리

  *주변에 유흥업소,공장등이 입지하는 경우

6.주거기반시설

  -상,하수도, 전기, 연료공급등..

  -한강, 금강 인접지역..하수처리 위한 고가의 정화조 설치

  -산골지역..전기공급을 위한 설치비 부담