[스크랩] 직원 고용관리

 부동산중개업법에 중개업소에서 고용할 수 있는 직원의 숫자를 제한하지
 는 않고 있다.
 
 법은 직원의 업무상 행위에 대해 그를 고용한 중개업자가 책임지도록 하
 고 있다.
 
 그러나 민법상으로 볼 때 손해를 본 고객은 직원이나 대표자에게 선택적
 으로 손해배상 청구를 할 수 있다.
 
 대개 사고가 발생하면 1차적으로 대표자가 그 책임을 지고 내부적으로 대
 표자가 손실금에 대한 손해배상 책임을 직원에 묻는 것이 보통이다.
 
 형사적인 문제는 징역형의 경우 1차적인 책임을 직원이 지게 된다.
 
 이렇게 볼 때 중개업자는 직원을 고용함에 있어 신중을 기하지 않으면
 안 된다.
 
 그러나 최소한 전문성을 기하고자 한다면 직원의 고용은 필연적일 수 밖
 에 없으며 다만 몇 명의 직원이 필요하냐가 문제일 것이다.
 
 직원을 고요할 때는 단순히 경험을 능력으로 인정하고 채용하던 지금까
 지의 방식을 탈피하여 시장 성격과 환경에 맞는 사람을 선택한다.
 
 그리고 학문적으로나 윤리·도덕적으로 올바른 사회경험을 필요로 하는
 직업인만큼 일반회사의 입사방식 정도의 검증이 반드시 필요하다.
 
 중개업법은 비록 유명무실한 문구처럼 보일지 모르지만 윤리·도덕적으
 로 사회생활에 문제가 있는 사람에 대해 중개업계 입문을 제한하고 있다.
 
 직원을 고용하고자 할 때는 또 중개업자가 추진코자 하는 업무수행 방향
 과 방법, 사훈 등에 공감하고 대표자와 의견을 같이할 수 있는지의 여부
 를 확인해야 한다.
 
 그리고 직원을 고용할 경우 만약의 경우를 대비하여 재정보증이나 신원
 보증을 확인 받아 두어야 한다.
 
 이는 직원에 의해 사고가 발생해 중개업소가 위기에 처할 경우 최소한 재
 정적 손실을 만회할 수 있는 방법으로서, 서로 원망하며 관계를 청산하
 는 일을 피할 수 있다.
 
 직원의 보증을 확보하기 위해서는 일반적이고 상식적인 범위내에서 방법
 이 강구되어야지 그렇지 못하면 부작용을 낳을 수 있다.
 
 예를 들어 어떤 중개업자는 직원으로 하여금 거액의 약속어음이나 현금
 보관증, 차용증서 등을 작성토록 하여 직원의 행위로부터 자신을 보호받
 으려 하는 경우가 있는데 이는 매우 어리석은 방법이다.
 
 서로 신뢰가 없을 때에는 최악의 경우 위의 내용들이 휴지조각에 지나지
 않을 수도 있다.
 따라서 일반 기업체나 공공기관에서 취하는 범위 안에서 상식적으로 추
 진되는 것이 바람직하다.
 
 직원을 고용하게 되면 윗사람은 윗사람대로 책임을 다하고 아랫사람은
 아랫 사람대로 예의를 지킴으로써 사무실에서 자연스럽게 위계질서가 형
 성될 수 있도록 노력해야 한다.
 
 대표자와 직원간에 위계질서가 정립되지 않으면 중개업소가 발전할 수
 없다.
 따라서 사무실 인원이 적으면 적은 대로 또는 많으면 많은 대로 서로에
 대한 존경과 예의로써 관계가 정립되어야 할 것이다.
 
 사무실의 위계질서를 지키는 데 있어 직원의 보수체계도 중요한 작용을
 한다.
 
 일정액의 보수를 매월 정액 지급하는 형태가 아닌, 활동실적에 따른 수당
 지급 방식이나 계약 체결 실적에 따라 대표자와 등분하는 방식은 무의식
 적으로 경쟁심리와 동등심리를 촉발하여 업무적으로 질서를 무너뜨릴 수
 가 있다.
 
 고객 중에 눈치 빠른 사람은 몇 번 방문하여 상담을 하여보고 이런 분위
 기가 감지되면 자기가 상대하기 쉬운 사람을 협상 파트너로 하거나 대표
 자와 직원을 번갈아 상대하면서 궁금한 사항을 알아내려 하는데, 이 경
 우 고객이 악의를 갖는다면 이용당하기 쉽다.
 
 어차피 직원을 고용하기는 하여야 하는데 누구를, 어떤 사람을 고용할 것
 인가는 여간한 고민거리가 아닐 수 없다.
 
 특히 소규모 사업장이다보니 인간적인 갈등으로 기준이 흔들리기 쉬운
 데 원칙적인 경영을 위해서는 철저한 고용기준을 세워야 한다.
 
 단지 친인척이거나 친구라는 이유만으로, 또는 중개시장에서 실증되지
 도 않은 경력 따위만을 보고 고용해서는 안 된다.
 
 다음으로 직원을 고용할 때 중요한 것은 처음부터 중개업무를 가르칠 사
 람을 고용하느냐, 경력자를 고용하는냐인데 반드시 사업의 추진상황에
 맞는 적합자를 고용하여야 한다.
 
 예를 들어 아파트 상가에서 중개업을 개업하였을 경우 아파트 부녀회 간
 부나 통장, 반장 등을 직원으로 고용하면 좋다.
 
 이렇게 하면 고객이 현장을 보고자 할 때 어느 때든 현지방문이 가능하
 다.
 
 농지나 임야, 토지 등을 주시장으로 할 때는 토착 지역민이나 마을 이장,
 새마을 지도자, 농협이나 지도소 출신자도 좋고 그 지역에서 오랫동안 공
 무원 생활을 한 사람도 좋다.
 
 고용한 직원에게 어떤 일을 어떻게 맡길 것인가는 경영방향에 맞추어 단
 순 중개보조 역할만 맡길 것인가 아니면 총괄적 보조업무를 맡길 것인가
 를 결정한다.
 
 공인중개사인 경우에는 전문적인 조사와 법률사항 검토 등을 보조할 수
 있는 만큼 업무분장을 확대시켜 볼 수도 있다.
 
 
  
직원의 역할 유형
 
 ① 소규모 일바업소
 프로젝트 → 대표자의 계획 → 직원의 단독보조행위(보조행위 전분야)
 → 사업분석 → 서비스 제공 및 완성
 
 ② 전문업소
 프로젝트 → 대표자의 계획 → 다수 직원의 보조 업무행위(분업화) → 대
 표자 종합 검토 → 서비스 완성
 
 여러 종류의 업무를 한 사람의 직원에게 수행토록 분장한다면 업무수행
 속도와 전문적인 분석력은 떨어질 수 있으나 사업 전체의 분위기를 파악
 하여 대표자의 판단에 도움을 주는 이점이 있다.
 
 이에 반해 한 사람에게 한 가지 업무를 연속적으로 분담하게 한다면 그
 분야에 대한 노하우와 전문적인 분석력은 뛰어날 것이나 숲을 못하
 는 허점이 있다.
 
 직원 곤리는 곧 사람 관리이며 사업의 성공여부는 그들과의 호흡에 달려
 있다고 해도 과언이 아니다.
 
 따라서 각별한 인간적 관심과 배려와 아량이 무엇보다 중요하다.
 
 마지막으로 직원 고용에 있어 주의해야 할 것은 바로 보수 문제다.
 
 대형 업소와 개인 업소 경영 방법에 차이는 있으나 자본력이 탄탄하다면
 일반 회사처럼 일정액의 보수를 정기적으로 지급할 수 있겠지만 현실적
 으로는 중개업소의 재정상태가 열악함에 따라 실적급에 따른 보수체계
 가 관례화되어 있다.
 
 신입사원의 경우 수습기간 2-3개월, 혹은 6개월 정도는 30-50만원 정도
 가 차량유지비 명목으로 지급되고 그후 경력사원이 되면 실적에 따라 6:4
 나 7:3정도로 배분하는 것이 보통이다.
 
 법인인 경우 10-20％정도는 중간 간부 몫으로 배당되고 팀별로 매월 일정
 액의 운영비가 보조 되며 광고는 회사에서 대행해주는 것이 일반적이다.
 
 최근 부동산 경기가 장기간 침체에 빠지자 조기퇴직자나 명예퇴직자를
 상대로 직원을 모집하여 부동산 중개업을 하는 것이 아니라 업무시설 임
 대업을 하는 사람이 있다.
 
 그들의 논리는 그것이 매월 일정액의 사무실 사용료를 내고 사무실에 출
 근하여 자신의 재주껏 벌어쓰는 독립된 형태의 경영이라는 것이다.
 
 그러다보니 직원이 밖에서 대표자 몰래 계약서를 작성한다든가 사무실
 물건을 모두 다른 중개업소로 옮겨간다든가 계약금이나 중도금, 잔금을
 횡령하는 등의 직원에 의한 대표자의 피해가 심심찮게 일어나고 있다.
 
 자본력의 취약으로 인해 직원의 유혹에 쉽게 넘어간 후 직원에게 이용당
 하여 몇 달 후에 법원과 검찰로부터 호출이 시작되고 결국 전재산을 피해
 본 고객에게 손해배상을 당하고 만 경우도 있다.
 
 이러한 것들은 모두 대표자가 자신의 소신과 상관없이 처음부터 너무 편
 리함과 이익만을 추구하다 일어난 일들로서 자신의 인생관이나 철학에
 맞는 경영방식을 일관되게 추진해 나가는 것이 얼마나 중요한가를 시사
 해 준다.
 
 사람과 사람이 만나는 일이다.
 
 따라서 헤어진 후에도 서로에게 도움을 줄 수 있는 관계가 형성된다면 사
 업과 인생에서 이미 절반의 성공을 거두었다 할 것이다.

출처 : 부동산 중개업 창업, 경매, 컴퓨터 교육

글쓴이 : 정상의공인중개사 원글보기

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