[스크랩] 계약 분쟁에 따른 피해 사례

계약 분쟁에 따른 피해 사례Ⅱ]

 

부동산 초보들에게 계약서의 내용대로 이행되지 않는 사항이 발생한다거나, 계약요건에 충분하지 못한 사항이 존재하게 되면 심각한 마음고생과 더불어 금전적인 피해까지도 감수하는 상황이 생길 수 있다.

계약 분쟁에 따른 피해 사례2편에선 주거용, 상업용 부동산의 임대차와 관련한 분쟁사례를 심층적으로 점검하여 본다. 이를 통하여 부동산초보들이 그야말로 ‘어디서 들으니 이렇다 더라’는 수준의 임대차 관련지식을 한 단계 향상시킬 수 있는 계기가 되었으면 한다.

 

다음은 임대차계약과 관련해서 수시로 분쟁이 발생하는 사항을 정리하였다.

 

Ⅰ. 임대차

 

1. 임대인의 수선의무(대판 94다34692, 94다3)

가. 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손·장해의 정도

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.

나. 임대인의 수선의무 면제 특약시 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않은 경우, 수선의무범위의 해석

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.

 

2. 임차인의 비용상환청구권

가. 시설비 상환청구 사례

2년 전 서울지역 상가를 권리금 5000만 원을 주고 인수했다. 그 이후에도 각종 시설비로 2000만 원 정도가 더 들었는데, 주인이 임대차 기간이 끝났다는 이유로 비워줄 것을 요구하고 있다. 투자한 시설비와 권리금을 돌려받을 수 있을까.

제626조 (임차인의 상환청구권)

① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

(1) 필요비·유익비상환청구권의 의의

필요비-임차물을 통상의 용도에 따라 적합한 상태로 조본하기 위하여 지출된 비용

유익비-임차물의 객관적 가치를 증가시킨 비용

임차인의 유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 비용이다. 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 포함되지 않는다. 즉 점포의 임차인이 사진관의 운영을 위해 특수장치를 하거나 다방경영에 필요한 시설을 하거나 음식점을 경영하기 위하여 부착한 간판 등은 유익비에 해당하지 않는다.

임차건물의 증개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물자체의 구송부분을 이루어 부합의 법리에 따라 임대인의 소유로 되므로 그것이 현존하는 한 유익비상환청구의 대상이 된다.

(2) 필요비 유익비 포기특약의 유효성

본 조는 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 필요비 유익비상환청구를 포기하거나 제한하는 것이 가능하다.

판례도 “건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다.”고 판시하고 있다.(대판 73다2010)

(3) 행사시기

필요비 유익비의 상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.(제654, 617조)

(4) 비용상환청구권의 효과

임차인은 필요비 또는 유익비를 상환받을 때까지 임대인에 대하여 동시이행항변권 및 유치권을 행사할 수 있다. 유치권이 인정되는 이상 임차인은 임대인은 물론이거니와 그로부터 임차물의 소유권을 이전받은 제3자로부터의 명도청구에 대하여도 비용을 상환받기 전 까지는 명도를 거부할 수 있다.

 

3. 부속물매수청구권

(1) 의의

제646조 (임차인의 부속물매수청구권)

① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

임차인이 그의 비용으로 임차물에 부가한 것이 독립한 존재가치를 지니는 경우(부가물이 독립성을 띠지 않는 경우는 유익비로 처리됨), 임차인은 임대인의 동의를 얻어 부가하였거나 임대인으로부터 매수한 부속물에 관하여는 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있다.

임차인이 그 비용으로 부가한 시설이 임차물에 부합되어 독립한 존재가치를 가지지 않는 경우는 유익비상환청구권의 대상이 된다.

(2) 매수청구의 요건

가. 건물 기타 공작물의 임대차일 것

나. 임차인이 건물 기타 공작물의 사용의 편익을 위하여 부가시켰을 것

부속물은 건물의 사용의 편익에 이바지함으로써 건물기타 공작물의 사용가치를 증가시켜야 한다. 수도 전기 가스 등의 설비가 전형적인 예이다. 가구 등과 같이 떼어내더라도 가치가 감소하지 않는 경우 혹은 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것인 때에는 부속물이 아니다.

부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속된 임차인 소유의 물건으로서 건물의 구성부분을 이루지는 아니하나 독립성을 가지고 건물의 일반적 용도에 의한 사용의 편익에 제공됨으로써 건물의 객관적 가치를 증가시키는 건물을 의미하므로, 그 용도가 요식시설로 된 건물의 임차인이 사용의 편익을 위하여 설치한 접객용 및 일반의 방시설, 주방시설 등은 위 건물의 객관적 가치를 증가시키는 독립성 있는 물건으로서 부속물매수청구권의 대상이 된다 할 것이나 건물 외부의 숯불 피우는 시설, 기름탱크, 가스저장실, 보일러실 및 인조조경목으로 된 휴식처 등의 시설은 위 건물에 부속된 물건이라고 볼 수 없으므로 부속물매수청구권의 대상이 되지 아니한다(부산고판88나4751).

 

4. 권리금반환청구권

(1) 의의

권리금이란 부동산의 임대차, 전대차 또는 임차권의 양도 시에 그에 부수하여 임차인 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인 임차인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 금전 기타의 유가물을 말한다. 위와 같이 권리금은 임대차 등에 부수하여 수수되는 바, 부동산의 사용 수익 자체와는 별개인 장소적 이익, 거래선 확보이익, 시설물의 대가 등으로 수수된다.

(2) 권리금의 반환문제

권리금은 장소적 이익 등 무형의 대가 등으로서 지급되는 것이기 때문에 임대차가 종료하였다고 하여 임대인 전대인 또는 임차권의 양도인 등에게 그 반환을 청구할 수 없는 것이 원칙이다. 다만, 장기간에 걸친 임대차를 예상하고 전차인이 전대인에게 권리금으로 지급하였는데, 도중에 건물주의 명도요구에 의하여 전대차관계가 종료되어 버린 경우에는 권리금을 안분하여 목적물을 사용할 수 없었던 기간에 대한 부분은 반환하여야 한다는 판결도 있다.

통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것(대판 2000다4517등).

 

다음은 일상적으로 발생하게 되는 임대차계약 기간과 관련한 분쟁사례를 정리하였다.

 

Ⅱ. 존속의 보장

 

1. 최단기의 제한

1) 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(동법 제4조 1항 본문). 즉 2년 이하의 기간을 약정하거나 또는 기간의 약정이 없는 때에는 2년의 존속기간을 약정한 것으로 법률상 의제된다.

2) 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(제4조 제1항 단서).

기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있는지 여부(대판 95다13258)

주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다.

* 기간의 정함이 없는 경우에 임차인은 민법 제635에 의하여 계약해지 통고를 할 수 있다.(임차인의 경우 해지통고 후 1월 경과하면 종료, 주임법 제6조의 2를 적용하여야 한다는 견해 있음)

◉ 비교 : 상가건물임대차보호법

기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(동법 제9조 1항).

 

2. 보증금의 반환과 임대차관계의 존속

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다(제4조 제2항).

 

3. 묵시의 갱신(법정갱신)

(1) 요 건

1) 임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 않은 때에도 같다(제6조 제1항).

2) 묵시적 갱신은 임차인이 2기의 차임액을 연체하거나 또는 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 때에는 적용하지 않는다(제6조 제3항).

(2) 존속기간

1) 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(제6조 제2항). 따라서 임대차의 존소기간은 동법 제4조 1항에 의하여 2년으로 의제된다(대판 1996. 4. 26.)

2) 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 이 경우 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 효력이 발생한다(제6조의2 제2항).

그러나 임대인은 묵시의 갱신이후에도 해지통고를 할 수 없고 이 경우 최단기간(주임법은 2년, 상임법은 1년)이 적용된다.

 

부동산초보들이 읽고 이해하는 데 어려움이 있을 수 있다. 하지만 언제까지나 초보일수만은 없지 않은가. 여러 번 읽고 숙지하자.

임대차 관련한 분쟁에 대하여 부동산중개법인 림코의 유영화대표는 "분쟁의 소지가 줄어들 수 있도록 계약당사자들간의 의사소통은 문서로 해 두는 것이 효과적인 분쟁방지대책"이라며 "부득이한 이유로 분쟁이 발생한다면 반드시 법률전문가의 도움을 받는 것이 부동산 초보들의 귀중한 재산을 지키고, 금전적인 손해를 최소화 할 수 있는 현명한 선택이 될 것"이라고 전했다.

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 대우써브(재주니) 원글보기

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